Mérule dans un bien immobilier : repérer et transmettre les informations utiles

Lors d'une visite, d'une mise en vente ou d'une intervention dans un logement, des bois dégradés, des traces d'humidité ou des formations fongiques inhabituelles peuvent attirer l'attention. Pour les agents immobiliers et les diagnostiqueurs, l'enjeu est de décrire les observations avec précision, de ne pas conclure au-delà des éléments disponibles et d'orienter le dossier vers les vérifications adaptées.

Cette page présente les signes à signaler, les limites de l'observation visuelle et les points à contrôler lorsque la réglementation relative au risque de mérule peut s'appliquer au bien.

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Quels signes doivent attirer l'attention lors d'une visite ?

Les indices potentiels peuvent se trouver dans les caves, les sous-sols, les pièces peu ventilées, les planchers, les plinthes, les boiseries ou à proximité de maçonneries humides.

Soyez attentif notamment à :

• des bois ramollis, déformés, fissurés ou présentant une dégradation cubique ;
• des filaments, amas ou fructifications inhabituels sur le bois ou la maçonnerie ;
• des traces d'infiltration, de fuite ou d'humidité persistante ;
• une odeur de renfermé associée à des désordres visibles ;
• des réparations récentes qui semblent masquer une zone dégradée ;
• des dégradations dont l'évolution est signalée par l'occupant ou le propriétaire.

Ces éléments justifient une description factuelle et, selon le cas, des vérifications supplémentaires. Ils ne constituent pas automatiquement une preuve de mérule.

Observation visuelle, diagnostic et identification : trois notions à distinguer

Une observation visuelle permet de relever des signes visibles et de décrire l'état apparent des éléments accessibles. Elle ne permet pas toujours de déterminer la cause d'une dégradation ni d'identifier précisément un champignon.

Un diagnostic ou une évaluation technique doit être réalisé dans le cadre de la mission et des compétences de l'intervenant concerné. Une identification en laboratoire peut être envisagée lorsqu'elle est utile et qu'un prélèvement adapté est possible.

Il est donc préférable d'écrire « présence de formations fongiques suspectes, identification à confirmer » plutôt que d'affirmer « mérule confirmée » sans éléments suffisants.

Que transmettre au propriétaire ou au gestionnaire ?

Un signalement utile doit permettre de localiser les désordres et de comprendre les circonstances de découverte. Il peut contenir :

• l'adresse du bien et la pièce concernée ;
• la date de l'observation ;
• des photographies générales et rapprochées ;
• les matériaux concernés et les dégradations visibles ;
• les antécédents connus de fuite, d'infiltration ou de dégât des eaux ;
• les éventuels travaux déjà réalisés ;
• les limites d'accès ou les parties non observées.

Distinguez toujours les faits observés, les informations rapportées par un tiers et les hypothèses qui restent à vérifier. Ne présentez pas une zone inaccessible comme ayant été contrôlée.

Vente immobilière : faut-il une information sur le risque de mérule ?

Le Code de la construction et de l'habitation prévoit un dispositif spécifique pour les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral au titre du risque mérule. L'article L.126-25 prévoit alors une information sur la présence d'un risque de mérule dans les conditions prévues à l'article L.271-4.

Cela ne signifie pas qu'une même obligation s'applique automatiquement à toutes les communes ou à toutes les ventes. Avant de finaliser un dossier, vérifiez la situation du bien et les textes applicables à la date de la transaction.

Sources officielles :

Article L.126-25 du Code de la construction et de l'habitation

Section du Code relative aux informations et diagnostics techniques

Comment vérifier la réglementation applicable à une commune ?

Pour un bien situé dans une commune susceptible d'être concernée, procédez par étapes :

1. Relevez l'adresse exacte et la commune du bien.
2. Consultez les publications de la préfecture et les arrêtés préfectoraux applicables.
3. Vérifiez le périmètre précis défini par l'arrêté : commune entière, secteurs ou zones délimitées.
4. Si nécessaire, demandez confirmation au service compétent de la préfecture ou de la mairie.
5. Conservez la référence de l'arrêté et la date de vérification dans le dossier.

Une carte informative ou une page internet secondaire peut faciliter les recherches, mais ne remplace pas le texte officiel en vigueur. Il faut également distinguer la présence d'un risque réglementaire dans une zone de la confirmation de mérule dans un bâtiment donné.

Quelles précautions avant des travaux ou une remise en état ?

Évitez de faire retirer ou recouvrir les éléments suspects avant d'avoir documenté les observations et déterminé les vérifications utiles. Si des travaux sont nécessaires, transmettez les informations disponibles aux intervenants concernés et veillez à ce que les causes d'humidité soient recherchées.

Les travaux peuvent modifier ou faire disparaître des indices importants. Une documentation préalable aide donc à comprendre les désordres et à assurer la traçabilité du dossier.

Questions fréquentes sur la mérule et l'immobilier

Un diagnostic mérule est-il obligatoire pour toutes les ventes ?

Non, il ne faut pas présenter une obligation générale identique pour toutes les ventes. Le dispositif d'information sur le risque de mérule dépend notamment de la localisation du bien dans une zone délimitée conformément aux textes applicables.

Une photographie permet-elle de confirmer la mérule ?

Une photographie peut aider à repérer des indices, mais elle ne suffit pas nécessairement à identifier formellement le champignon. Il faut tenir compte du contexte, de l'état du support et, si nécessaire, de vérifications complémentaires.

Que faire si un acheteur ou un vendeur signale une suspicion ?

Consignez les informations communiquées, localisez les désordres et transmettez-les aux interlocuteurs concernés. Évitez d'affirmer une identification qui n'a pas été établie et demandez une évaluation adaptée si la situation le justifie.

Une commune concernée signifie-t-elle que tous les bâtiments sont contaminés ?

Non. Une délimitation réglementaire concerne un risque défini par les textes ; elle ne constitue pas une preuve de présence de mérule dans chaque bâtiment de la zone.

Besoin d'aller plus loin ?

Consultez notre page sur la réglementation de la mérule et notre guide sur le traitement de la mérule.

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Pour un dossier concret, rassemblez les photographies, l'adresse, les informations sur l'humidité et les éventuelles références réglementaires déjà identifiées avant de contacter un intervenant compétent.

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